Komplexná obnova bytových domov (KOBD)
Úvod
  Naša organizácia SBD-P Pezinok spravuje bytové domy, ktoré sú moderné s kvalitných materiáloch, ale aj staré, ktoré boli postavené ešte v minulom storočí a ktoré nespĺňajú požiadavky dnešnej doby. Ide hlavne o vysoké spotreby jednotlivých druhov energií (hlavne vykurovanie a teplá voda), cena ktorých každoročné narastá a preto predstavujú najväčšie položky za služby spojené s bývaním. Toto bol hlavný dôvod, prečo sme sa už v roku 2002 rozhodli, že pre tieto bytové domy je potrebné vykonať obnovu, formou rekonštrukcií jednotlivých stavebných prvkov tak, aby spĺňali základné požiadavky t.j.- dosiahnuť podstatnú úsporu na vykurovanie a TUV, ale zabezpečiť aj výmenu fyzicky zastaraných a opotrebovaných stavebných prvkov.
  Obnova bytových domov má spĺňať oprávnené požiadavky vlastníkov bytov na moderné a spokojné bývanie, aj v starších bytových domov. Aby tieto požiadavky boli splnené, je potrebné zrealizovať úpravy, ktorými sa to dosiahne:
- zateplením obvodového plášťa, strechy a ostatných oddeľujúcich konštrukcii – znížiť tepelné straty objektu, tým dosiahnuť úspory na dodávku tepla na vykurovanie budovy,
- vymeniť všetky otvorové výplne bytového domu, na spoločných nebytových priestoroch,
- výmenou a vyregulovaním rozvodov teplej vody, znížiť potrebu tepla na prípravu teplej vody (zaizolovaním rozvodov TV podľa platnej legislatívy),
- vymeniť kanalizačné potrubia a rozvody studenej vody,
- odstrániť systémové poruchy obvodového plášťa, strechy, poruchy balkónov, resp. lodžií,
- odstrániť hygienické nedostatky (tvorba plesní), predĺžiť životnosť bytového domu, dosiahnuť vyššiu hodnotu majetku a v neposlednom rade celkový vzhľad obnovenej budovy,
- vymeniť rozvody plynu z dôvodu bezpečnosti vlastníkov,
- vymeniť, resp. zrekonštruovať výťahy, kotolňu
Podmienky pre KOBD
  Aby boli splnené podmienky pre kvalitnú obnovu budovy vo všetkých hľadiskách, je potrebné v prvom rade spracovať pre každý bytový dom investičný zámer, v ktorom sa zachytia všetky požadované opatrenia a kde budú zahrnuté aj požiadavky vlastníkov. Jeho obsahom je najmä:
- Technický návrh aj s podrobnou technológiou odstránenia závad, rozsah týchto opráv podľa jednotlivých stavebných prvkov.
- Finančná analýza zameraná na možnú realizáciu obnovy bytového domu. Zhodnotiť možnosť použitia vlastných finančných prostriedkov vo fonde PÚO, prepočítať výšku splátky úveru a úroku, ako i nutnosť tvorby fondu na bežnú prevádzku bytového domu. Z uvedenej analýzy vzíde potreba či je treba navýšenie fondu opráv, alebo nie tak, aby bolo možné tento investičný zámer realizovať.
- Podľa zákona o ŠFRB popis zákonných podmienok, za ktorých štát je ochotný poskytnúť štátnu podporu na „Obnovu bytových domov“ formou poskytnutia veľmi výhodného úveru s úrokom 1% so splatnosťou 20 rokov.
- Zabezpečenie kompletnej inžiniersko – investorskej činnosti a stavebný dozor.
- Vyhodnotenie realizovaných opatrení.
1. Technický návrh aj s podrobnou technológiou odstránenia závad, rozsah týchto opráv podľa jednotlivých stavebných prvkov
1.1. Náhrada nefunkčných okien a balkónových dverí
  Je potrebné vymeniť všetky okná a balkónové dvere, nakoľko tieto bývajú v zlom technickom stave, pri dažďoch dochádza k premokaniu do jednotlivých miestnosti, čo spôsobuje neželané tepelné mosty. Cez tieto stavebné otvory dochádza k podstatnému úniku stále drahšej tepelnej energie. Pri správnej montáži kvalitných okien za nové, plástové so sklom, ktoré má tepelnoizolačné vlastnosti – súčiniteľ prestupu tepla min. K= 1.1 W/m2K dochádza nie len k veľkej úspore na tepelnej energii, ale aj k podstatnému zníženiu prieniku hluku z vonkajšieho prostredia.
1.2. Zateplenie fasády panelového domu
  Stavebné systémy realizované hromadnou formou výstavby v rokoch 1948 - 1992 nezodpovedajú v súčasnosti požadovaným tepelno - technickým normám, vykazuje väčšiu energetickú náročnosť. Preto je prospešné, a ekonomicky účinné, ak sa pristúpi k zatepleniu celého bytového domu, kontaktným zatepľovacím systémom tak, aby bola zaručená optimálna funkčnosť a trvanlivosť tohto stavebného systému. Samozrejmosťou je použitie certifikovaných zatepľovacích systémov, ktoré majú CE – Európsky certifikát, s kvalitnou povrchovou úpravou.
1.3. Zateplenie strešného telesa
  Tam, kde je taká možnosť, navrhujeme praxou overené zhotovenie plytkej sedlovej strechy ukotvenej pomurnicami a stolicou z nosníkov o hrúbke 150/150 mm a krokvami 80/150 mm. Ide o konštrukciu strechy, ktorá je kladne staticky posúdená s dostatočným sklonom a zateplená izoláciou z minerálnej vlny. Strešná krytina z kontinuálne žiarom pozinkovaného plechu s lesklou lakovo-plastovou úpravou zaručuje nezatekanie do strešného plášťa. Na uvedenú strešnú krytinu je poskytovaná 30 ročná záruka na neprehrdzavenie. Zároveň je nutné zrealizovať montáž kompletného žľabového a odtokového systému a nainštalovať nové bleskozvody.
1.4. Hydraulické vyregulovanie tepelnej sústavy a meranie tepla v bytoch
  Po obnove je potrebné vykonať hydraulické vyregulovanie všetkých rozvodov a spotrebičov tepelnej energie, čo zaručí, že v celom objekte bude tepelná pohoda v objektívnej spotrebe. Zabezpečiť pasportizáciu vykurovacích telies s následnou montážou pomerových rozdeľovačov tepla.
1.5. Výmena, resp. zaizolovanie rozvodov teplej vody
  Pre správne posúdenie spotreby tepelnej energie je nevyhnutné počas realizácie zabezpečiť výmenu, resp. zaizolovanie rozvodov teplej vody a vyregulovanie celej rozvodovej sústavy.
1.6. Výmena, resp. rekonštrukcia výťahov
  V tých bytových domoch, kde sú inštalované výťahy, odporúčame ich výmenu za nové vyhovujúce platným technickým a bezpečnostným normám (napr. STN EN 81 80).
1.7. Rekonštrukcia kotolne
  V bytovom dome, kde je domová kotolňa, je veľmi výhodne uskutočniť rekonštrukciu celej kotolne, pretože inštalované kotle, sú už fyzicky ale hlavne morálne opotrebované a preto nedosahujú požadovanú účinnosť.
2. Finančná analýza zameraná na možnú realizáciu obnovy bytového domu
2.1. Náklady na realizáciu celkovej opravy panelového domu
  Spracovať analýzu nákladov na odstránenie závad a porúch podľa jednotlivých stavebných konštrukčných prvkov a podľa odborného odhadu:
- zateplenie obvodového plášťa + 2x rímsa + 2x štít,
- výmena okien spoločných priestorov, vchodové dvere hliníkové so schránkami,
- hydraulické vyregulovanie tepelnej sústavy, rozvodov teplej vody, zaizolovanie potrubí a pod.,
- výmena vnútorných rozvodov SV, TÚV a kanalizačných potrubí,
- zateplenie plochej strechy, alebo vytvorenie novej plytkej strechy, so zateplením a kompletným zvodovým systémom,
- obnova lodžií, resp. balkónov (podľa typu stavebnej sústavy),
- bleskozvodové zariadenie, elektronické uzamykanie, vrátnik,
- úprava vchodových časti (dlažba, vymaľovanie, dvere a ostatné),
- výmena výťahov, resp. rekonštrukcia,
- rekonštrukcia kotolne,
- výmena rozvodov plynu.
2.2. Potreba navýšenia tvorby FPÚO
  Na základe spracovaného odborného posúdenia nákladov vyhodnotiť tvorbu fondu na pokrytie splácania istiny a úroku, navrhnúť výšku tvorby s poukázaním na predpokladané úspory a dopady na platby konečných spotrebiteľov po takejto obnove bytového.
3. Zákonné podmienky finančného zabezpečenia opravy panelového domu z prostriedkov ŠFRB
3.1. Štátna podpora na „Obnovu bytových domov“ formou poskytnutia výhodného úveru
  Finančné prostriedky na obnovu bytového domu je možné zabezpečiť zo ŠFRB s úrokovú sadzbu 1% so splatnosťou 20 rokov. Zákonnou podmienkou sú:
- úverové podmienky – splátka istiny a úroku – 20 rokov s úrokovou mierou 1%,
- vlastné prostriedky na fonde opráv – 25% z investičných nákladov,
- znalecké posúdenie, tepelno – technické posúdenie a výpočty so zárukou minimálnej úspory tepelnej energie na kúrení vo výške 35%,
- zabezpečenie finančného záväzku – zriadenie záložného práva na účet Fondu údržby a opráv.
4. Zabezpečenie kompletnej inžiniersko – investorskej činnosti a stavebného dozoru
4.1. Inžiniersko – investorská činnosť
  Pri realizácii takejto náročnej investície je nutné zabezpečiť kompletnú inžiniersko - investorskú činnosť – pri investičnej činnosti ide o nadstavbovú službu pri príprave a uskutočňovaní stavieb, ktorou sa zabezpečuje celý balík služieb, t.j. pri zastupovaní stavebníka v konaní so štátnymi orgánmi, samosprávnymi orgánmi atď. Ide hlavne o zabezpečenie vstupných podkladov, prieskumy, znalecké posudky, odborné posúdenia a stanoviska, zastupovanie pri územnom konaní, stavebnom a kolaudačnom konaní ako i zabezpečenie podkladov k týmto konaniam. Pri zabezpečovaní investorskej činnosti ide o zabezpečenie zmluvy o poskytnutí podpory, vybavenie úveru, k čomu je nutné zabezpečiť – zmluvu o zriadení záložného práva, zabezpečenie registrácie záložnej zmluvy v Notárskom registri záložných zmlúv, vinkulácií finančných prostriedkov – tri mesačné splátky z fondu opráv v prospech veriteľa(ŠFRB), doklad o poistení stavby voči živelným pohromám s vinkuláciou poistného plnenia v prospech veriteľa vo výške poskytnutého úveru. Až po takto pripravených a úradne overených dokladov, ŠFRB pristúpi k uzatvoreniu a podpísaniu „Zmluvy o poskytnutí úveru“.
  Za uvedenú náročnú činnosť si účtujeme iba 3,5% z rozpočtových nákladov realizovanej stavby.
4.2. Stavebný dozor
  Stavba sa musí realizovať za účasti autorizovanej osoby, ktorá vykonáva odborný a stavebný dozor.
5. Vyhodnotenie realizovaných opatrení
  Po odbornej realizácii všetkých uvedených opatrení dôjde k podstatnému zvýšeniu komfortu bývania, k predĺženia životnosti nehnuteľnosti, k zvýšeniu finančnej hodnoty majetku vlastníkov bytov a k nezanedbateľným úsporám tepla do ÚK a prípravy teplej vody.
Záver
  Takto spracovaný investičný zámer sa prerokuje na domovej schôdzi vlastníkov, kde tento odsúhlasia s prípadnými doplneniami. Takto doplnený IZ je predložený projektantovi, aby vyhotovil projektovú dokumentáciu podľa platných noriem a vyhlášok. Zároveň vypracuje výkaz výmer tak, aby sa tento dal použiť na výber dodávateľa, a aby mali všetci záujemcovia (realizačné firmy) rovnaké východiská. Po výbere dodávateľa a odsúhlasení rozpočtu takto pripravenej stavby a vydokladovania všetkých náročných administratívnych povinnosti sa žiadosť na financovanie postúpi na ŠFRB. Po schválení a odsúhlasení ŠFRB sa pristúpi k realizácii.
Späť na začiatok