SMERNICA
na zabezpečenie kompletnej inžiniersko – investorskej činnosti
nad rámec zmluvy o výkone správy
Čl. I.
Úvod
Inžiniersko – investorská činnosť
Pri realizácii náročnej investície akou je komplexná obnova bytového domu, je nutné zabezpečiť kompletnú inžiniersko - investorskú činnosť.
Pri inžinierskej činnosti ide o nadstavbovú službu pri príprave a uskutočňovaní stavieb, ktorou sa zabezpečuje celý balík služieb, t.j. pri zastupovaní stavebníka v konaní so štátnymi orgánmi, samosprávnymi orgánmi atď. Ide hlavne o zabezpečenie vstupných podkladov, prieskumy, znalecké posudky, odborné posúdenia a stanoviska, zastupovanie pri územnom konaní, stavebnom a kolaudačnom konaní ako i zabezpečenie podkladov k týmto konaniam.
Pri zabezpečovaní investorskej činnosti ide o zabezpečenie zmluvy o poskytnutí podpory, vybavenie úveru, k čomu je nutné zabezpečiť – zmluvu o zriadení záložného práva, zabezpečenie registrácie záložnej zmluvy v Notárskom registri záložných zmlúv, vinkulácií finančných prostriedkov – tri mesačné splátky z fondu opráv v prospech veriteľa (ŠFRB), doklad o poistení stavby voči živelným pohromám s vinkuláciou poistného plnenia v prospech veriteľa vo výške poskytnutého úveru. Až po takto pripravených a úradne overených dokladov, ŠFRB pristúpi k uzatvoreniu a podpísaniu „Zmluvy o poskytnutí úveru“.
Čl. II.
Základne pojmy inžiniersko – investičná činnosť
Pojem „inžinierska činnosť“ (ďalej IČ) vymedzuje činnosti:
- poskytovanie súvisiacich technických služieb,
- poskytovanie poradenstva investorovi a vlastníkom nehnuteľnosti,
- zastupovanie investora pri príprave a uskutočňovaní stavieb.
V praxi sa pod zaužívaným označením „inžinierska činnosť - IČ“ rozumie nadstavbová služba pri príprave a uskutočňovaní stavieb, ktorou sa zabezpečuje spravidla balík služieb pri zastupovaní investora (stavebníka) v konaní so štátnymi orgánmi, samosprávnymi orgánmi, dotknutými orgánmi chrániacimi verejné záujmy podľa osobitných predpisov a inými organizáciami. Ďalej zabezpečuje vstupné podklady (pre potrebné povolenia vrátane podkladov pre územné rozhodnutia, stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie a pod.), prieskumy, odborné posudky a stanoviská, zastupuje investora pri územnom konaní, stavebnom konaní a kolaudačnom konaní, pripravuje konanie výberu dodávateľa stavby.
Pojem „investorská činnosť“ – vymedzuje:
- všetku činnosť, ktorú musí zabezpečiť stavebník, najmä všetky povinnosti podľa zákona č. 50/1976 Zb. – o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v platnom znení a v tomto prípade aj povinnosti vyplývajúce zo zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania (ŠFRB) v platnom znení.
Čl. III.
Rozsah činnosti zahrnutých v poplatku za inžiniersko – investičnú činnosť
V rámci „investorskej činnosti“ – investičného zámeru sú vykonávané ekonomické analýzy celého finančného zabezpečenia – vlastné prostriedky z fondu prevádzky údržby a opráv (FPÚaO) vo výške 25 % z celkových nákladov a úver zo ŠFRB vo výške 75 % celkových nákladov so zvýhodnenou úrokovou sadzbou. Nastavenie tvorby FPÚaO tak, aby bolo dostatočné množstvo finančných prostriedkov na úhradu splátok istiny a úroku, ako i na bežnú prevádzku a údržbu bytového domu.
V prvej fáze prípravy na obnovu bytového domu sú vykonávané práce a zabezpečované podklady nutné k podaniu žiadosti o poskytnutie podpory zo ŠFRB:
- výpis z obchodného registra – nie starší ako 3 mesiace, kde musí byť zaregistrované správa a údržba bytového fondu,
- zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v predpísanej forme, musí tiež obsahovať písomný súhlas potrebnej väčšiny vlastníkov:
- s investičným zámerom a rozsahom prác,
- s predložením žiadosti o úver z prostriedkov ŠFRB a pod.
- zmluvu o výkone správy bytového domu,
- právoplatné stavebné povolenie, alebo ohlásenie stavebných úprav miestne príslušnému stavebnému úradu a
- realizačnú firmu, ktorá má oprávnenie na výkon požadovaných prác.
Pre vybavenie stavebného povolenia je potrebné:
1.) vyhľadať podklady pre projektanta (objekt stavby) na vypracovanie projektovej dokumentácie,
2.) predložiť projektantovi konkrétne požiadavky podľa investičného zámeru a realizácie obnovy (napr. o ktoré stavebné prvky ide a pod.),
3.) zabezpečiť spracovanie tepelnotechnického posudku oprávnenou osobou, ktorá odborným prepočtom zdokumentuje nutnú požiadavku, že po realizácii obnovy dôjde k úspore 35 % spotreby tepla.
Po vypracovaní projektovej dokumentácie je nutné zabezpečiť vyjadrenie dotknutých orgánov štátnej správy t. j. vyjadrenie OHZ, MŽP SR – odbor ochrany životného prostredia, odpadového hospodárstva a hlavného hygienika, ako i súhlas primátora mesta, starostu obce s obnovou bytového domu.
Po súhlase všetkých dotknutých štátnych orgánov i vlastníkov bytov dôjde k vydaniu stavebného povolenia, ktoré je však platné až po nadobudnutí právoplatnosti, ktoré akceptuje ŠFRB.
Čl. IV.
Náležitosti potrebné k podaniu žiadosti o úver zo ŠFRB
Identifikačné údaje:
- výpis z obchodného, resp. živnostenského registra správcu (nie starší ako 3 mesiace),
- zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. zápisnica z vyhodnotenia písomného hlasovania vlastníkov,
- zmluva o výkone správy bytového domu.
Údaje o stavbe:
- právoplatné stavebné povolenie,
- výpis z listu vlastníctva bytového domu,
- kolaudačné rozhodnutie vydané na bytový dom,
- odborný technický dozor investora (stavebný dozor) – doklad o odbornej spôsobilosti s číslom osvedčenia,
- zmluva so zhotoviteľom stavby spolu s rozpočtom stavby vrátane DPH,
- projektová dokumentácia stavby overená v stavebnom konaní + tabuľka podlahových plôch bytov,
- tepelnotechnické posúdenie stavebných konštrukcií a budovy zhotovené odborne spôsobilou osobou – v podúčele tepelná ochrana bytového domu,
- dokumentácia o stavebnotechnickom prieskume a o statickom posúdení s návrhom rozsahu a postupu obnovy,
- zmluva so zhotoviteľom projektu,
- doklad o výbere zhotoviteľa stavby,
- výpis z OR, resp. ŽR zhotoviteľa, preukazujúci v predmete činnosti odbornú spôsobilosť na vykonávanie prác, ktoré sú predmetom žiadosti,
- potvrdenie o odbornej kvalifikácii zhotoviteľa pri tepelnej ochrane (licencia TSÚS na realizáciu navrhnutého tepelnoizolačného systému).
Preukázanie finančného krytia 25 % vlastných prostriedkov z obstarávacej ceny:
- výpis z účtu FPÚaO obnovovaného bytového domu vystavený na meno žiadateľa ku dňu podania žiadosti, alebo
- písomné potvrdenie banky o vlastných prostriedkoch vystavený na meno žiadateľa ku dňu podania žiadosti, alebo
- doklad o hodnote už vykonaných prác alebo zakúpených výrobkov a materiálov.
Preukázanie schopnosti platenia splátok a úrokov:
- doklad o výške mesačnej tvorby FPÚaO – podľa vzorovej tabuľky,
- doklad o tvorbe FPÚaO/m2 podlahovej plochy bytu ku dňu podania žiadosti,
- doklad o ďalších finančných záväzkoch žiadateľa vyplývajúcich z povinnosti splácať poskytnuté bankové úvery a pôžičky a ich výška ku dňu podania žiadosti pre BD.
Návrh na zabezpečenie záväzku:
- pri zabezpečení záväzku nehnuteľnosťou – znalecký posudok na ocenenie nehnuteľnosti s prílohami (nie starší ako 3 mesiace), alebo
- pri zabezpečení záväzku bankovou zárukou – záväzný prísľub banky o poskytnutí bankovej záruky, resp. mandátna zmluva, alebo
- pri zabezpečení záväzku zriadením záložného práva na pohľadávku žiadateľa (FPÚaO BD) – zmluva s bankou o zriadení účtu, na ktorom je vedený FPÚaO v bytovom dome, alebo potvrdenie banky o vedení účtu a zároveň
- čestné vyhlásenie zástupcu žiadateľa (overené notárom), že na účte nie je zriadené záložné právo, resp. iba v takej výške, že to bude postačujúce aj pre zabezpečenie požadovaného úveru (uviesť konkrétne číslo účtu).
Preukázanie splnenia podmienok podľa § 7 ods. 2 vyhlášky:
- potvrdenie zo sociálnej poisťovne, že voči správcovi BD neeviduje nedoplatky na poistnom, ktoré sa vymáhajú výkonom rozhodnutia,
- potvrdenie zo zdravotnej poisťovne, že voči správcovi BD neeviduje nedoplatky na poistnom, ktoré sa vymáhajú výkonom rozhodnutia,
- potvrdenie správcu dane, že správca dane neeviduje voči správcovi BD žiadne daňové nedoplatky, ktoré sa vymáhajú výkonom rozhodnutia,
- doklad preukazujúci, že správca BD nie je v konkurze alebo nebol proti nemu zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.
Všetky vypracované, vybavené a nazhromaždené doklady sa musia rozmnožiť štyri krát z dôvodu:
- 1 x sa predkladá na ŠFRB Bratislava,
- 1 x sa predkladá na miestne príslušný ŠFRB,
- 2 x ostáva u správcu bytového domu.
Žiadosť sa podáva v roku, kedy sa bude obnova realizovať.
Čl. V.
Odmena za výkon inžiniersko – investorskej činnosti
Za uvedenú náročnú činnosť si účtujeme 2% - 3,5% z rozpočtových nákladov stavby (podľa náročnosti obnovy) po jej odovzdaní do užívania – ak ide o stavbu realizovanú na základe ohlásenia miestne príslušnému stavebnému úradu, resp. po vydaní kolaudačného rozhodnutia – ak ide o stavbu realizovanú na základe stavebného povolenia vydaného miestne príslušným stavebným úradom.
Pri realizovaní stavebných úprav – KOBD z prostriedkov poskytnutých komerčnými bankovými inštitúciami, účtujeme si za túto činnosť 2,5% z rozpočtových nákladov z dôvodu nižšej administratívnej náročnosti pri vybavení úveru.
V prípade, že správca vykoná všetky podstatné činnosti smerujúce k podaniu žiadosti na ŠFRB, avšak žiadosť nebolo možné podať z dôvodu prekážky na strane vlastníkov bytov a nebytových priestorov, má nárok účtovať vzniknuté náklady na márnu činnosť vo výške 1,0% až 1,5% z navrhovaných rozpočtových nákladov diela.
Čl. VI.
Záverečné ustanovenia
1. Túto smernicu schválilo Predstavenstvo SBD-P Pezinok dňa: 20. 12. 2007 – na základe zákona č. 607/2003 Z. z. o štátnom fonde rozvoja bývania,
2. Smernica nadobúda účinnosť dňa: 21. 12. 2007
3. Úprava smernice schválená Predstavenstvom SBD-P Pezinok dňa: 07. 01. 2014 – nadobudnutie účinnosti zákona č. 150/2013 Z. z.
4. Úprava smernice schválená Predstavenstvom SBD-P Pezinok dňa: 08. 01. 2016 – nadobudnutie účinnosti zákona č. 276/2015 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 150/2013 Z. z.
Ing. Ivan Benčat - predseda Predstavenstva SBD-P Pezinok
